30 июля 2025 12:30, Герман Топал, Новости недвижимости, 👁 286
В условиях нестабильного рынка недвижимости многие собственники стремятся продать квартиру, находящуюся в залоге у банка. По данным Росреестра, в 2023 году каждая шестая сделка на вторичном рынке сопровождалась ипотечным обременением, что демонстрирует растущую популярность подобных операций. Несмотря на финансовые обязательства перед кредитором, продажа ипотечного жилья — обычная практика, позволяющая обновить жилплощадь, переехать в другой город или получить крупную сумму на другие нужды. Для успешной реализации сделки важно учитывать тонкости законодательства, правильно подготовить документы и выбрать оптимальный способ снятия обременения. Также разберём пошаговую инструкцию для тех, кто не может досрочно погасить долг и рассчитывает на участие банка в проведении сделки.
Почему продажа ипотечного жилья стала массовым явлением
В последние годы российский рынок недвижимости обновляется быстрее, чем когда-либо. По данным Банка России, в июле 2024 года средняя ставка по ипотеке составила 9,5% годовых (источник: https://www.cbr.ru). Доступность кредитов стимулирует оборот “вторички”: покупатели готовы взять на себя остаток по кредиту и продолжить выплаты. Продавцы же получают возможность рефинансировать долг, вложиться в новое жильё или воспользоваться средствами на любые жизненные цели.
Два пути снятия обременения перед продажей
| Способ | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|
| Досрочное погашение | Полный контроль над сделкой и скорейшая регистрация | Требуется крупная сумма собственных средств |
| Согласие банка | Не нужно внести всю сумму сразу | Процедура может затянуться до 2 недель |
| Переоформление ипотеки | Покупатель берёт новый кредит под выгодный процент | Необходима проверка платёжеспособности |
1. Самостоятельное досрочное погашение
- Найдите средства: сбережения, потребительский кредит или займ у знакомых.
- Погасите остаток долга и получите из банка документы для снятия обременения.
- Подайте заявление в Росреестр и дождитесь удаления записи об ипотеке.
- Размещайте объявление и заключайте договор купли-продажи.
2. Продажа с согласия банка
- Обратитесь в офис кредитора (например, Сбербанк).
- Менеджер проверит документы: договор, закладную, выписку из ЕГРН.
- Подпишите трёхсторонний договор (продавец–покупатель–банк) и откройте аккредитив.
- После регистрации перехода права в Росреестре банк автоматически погашает долг и снимает обременение.
Какие документы потребуются
- Паспорт продавца и покупателя.
- Выписка из ЕГРН с отметкой об обременении.
- Ипотечный договор и закладная.
- Справка банка об остатке задолженности.
- Технический паспорт БТИ и квитанции об оплате коммунальных услуг.
- Согласие супруга(и), если квартира приобретена в браке.
Налоговые нюансы при продаже ипотечной квартиры
С дохода от сделки уплачивается НДФЛ: 13% до 2,4 млн ₽ и 15% на остаток (при сумме свыше 2,4 млн ₽). Продавец может снизить базу на 1 млн ₽ или учесть расходы по ипотеке (проценты). По расчётам на примере квартиры за 5 млн ₽ налог составит 702 тыс. ₽, но при вычете затрат — всего 104 тыс. ₽.
Итоговые рекомендации
- Оцените остаток долга и собственные ресурсы.
- Выберите оптимальный способ снятия обременения.
- Подготовьте полный пакет документов.
- При необходимости привлечьте риэлтора или юриста.
- Проверьте историю платежей и актуальность выписки из ЕГРН (https://rosreestr.gov.ru).
Следуя этим рекомендациям, вы сможете продать ипотечную квартиру без лишних рисков, получить максимальную выгоду и избежать бюрократической волокиты.
По материалам официальных сайтов Банка России и Росреестра.
Читайте также:
Дифференцированные ставки Семейной ипотеки: новая стратегия поддержки
6,2 млрд и выше: безумные цены на элитные дома Подмосковья!
Семейная ипотека: регионы и дети станут условием низкой ставки
