21 июля 2025 04:20, Герман Топал, Новости недвижимости, 👁 294
Почему ипотека и маткапитал создают риски
При оформлении брачного договора молодожены часто сталкиваются с неожиданными сложностями, возникающими из-за непогашенной ипотеки или использования материнского капитала при покупке недвижимости. Федеральная нотариальная палата (ФНП) предупреждает: неправильно составленный договор может не распространять свои положения на жильё с ипотечным обременением или купленное с государственной поддержкой, а также нарушать права третьих лиц. По данным Росстата, в 2024 году более 1,1 млн семей оформили ипотеку, а свыше 30 % из них использовали маткапитал для покупки квартир. Если при регистрации брачного договора не учесть все особенности законодательства, у супругов могут возникнуть споры, а документ — не получить нотариальное удостоверение. Разберём ключевые моменты, требующие внимания с самого начала процесса.
Основные нюансы оформления
- Наличие ипотеки. Договор не может регулировать распоряжение недвижимостью, обременённой залогом: банк-залогодержатель должен дать письменное согласие. Без него нотариус откажет в удостоверении.
- Материнский капитал. Если при покупке квартиры доли в ней выделены детям по закону, их нельзя «исключить» из брачного договора.
- Приватизация. Жильё, полученное семьёй в ходе приватизации при участии родителей, сохраняет доли каждого собственника вне зависимости от брачных соглашений.
- Имущество до брака. Супруги вправе распространить режим совместной или долевой собственности на объекты, приобретённые до официальной регистрации брака.
Как составить надёжный договор
- Проведите правовую экспертизу залоговых договоров: узнайте у банка, какие действия запрещены.
- Проверьте госрегистры: выписка ЕГРН прояснит статус жилья и наличие обременений.
- Обратитесь к нотариусу заранее: ФНП рекомендует подавать документы минимум за месяц до регистрации, чтобы успеть учесть все замечания.
- Укажите чёткие формулировки: распишите режим совместной собственности, доли и порядок распределения при разводе.
Советы экспертов нотариальной палаты
По словам представителя ФНП, в 2025 году число отказов в удостоверении брачных договоров из-за неверного описания ипотечного жилья выросло на 15 %. Чтобы избежать проблем, нотариусы советуют:
- Всегда запрашивать справку об остатке долга по ипотеке;
- Включать в договор отдельный раздел об ограничениях по обременённому имуществу;
- Согласовывать условия с банком заранее, фиксируя согласие в дополнительном соглашении;
- Не прописывать пункты, сужающие права одного из супругов до «одержки»: это нарушение баланса интересов.
Итоги и рекомендации
Ипотека и материнский капитал создают в брачном договоре дополнительные риски: без учёта всех нюансов документ может остаться недействительным именно по тем пунктам, которые казались очевидными. Чтобы обезопасить себя, планируйте оформление заранее, привлекайте профессионалов и внимательно проверяйте все обременения в ЕГРН.
Источники:
- Федеральная нотариальная палата: https://fnp.ru
- РИА Недвижимость: https://realty.ria.ru/20250718/notariusy-2029385287.html
Вам так же будет интересно узнать: Учительский капитал: кто получит миллион и зачем
