Шокирующий итог: как отмена льготной ипотеки взорвала рынок жилья

С середины 2024 года в России произошёл масштабный пересмотр ипотечных программ: программа «Господдержка» (8%) была закрыта, а «Семейная ипотека» (6%) стала более селективной. На фоне роста ключевой ставки до 21% покупательская активность резко упала. По данным Центробанка, средний объём выдачи кредитов зафиксирован на уровне 287 млрд руб. в мае 2025-го против 780 млрд руб. в месяц рекордного 2023 года. Исследование Домклик подтверждает сокращение портфеля крупнейших банков на 49,2% за год. При этом эксперты Минстроя прогнозируют, что без дополнительных субсидий число новых строительных запусков может снизиться ещё на четверть. Мы опросили девелоперов, риелторов и аналитиков, чтобы понять, каких целей удалось достичь, какие риски возникли для среднего класса и какие сценарии развития рынка выглядят наиболее вероятными.

Обострение ситуации: цифры и факты

• 2023 год: средний объём ипотечных выдач – 780 млрд руб.
• Май 2025: 287 млрд руб.
• Сокращение кредитного портфеля Сбера на 49,2% в июле 2024 – июне 2025 (Домклик)
• Рост ключевой ставки с 16% до 21% осенью 2024 года
• Снижение числа запусков новых проектов на 30% по данным «Этажей»

Мнение экспертов: плюсы и минусы

Екатерина Новицкая («ЛЕГКО Недвижимость»)

• Плюсы:
  • Охлаждение рынка без спекулятивного пузыря
  • Адресная поддержка действительно нуждающихся
  • Усиление конкуренции между застройщиками
• Минусы:
  • Сокращение доступности жилья для среднего класса
  • Увеличение издержек девелоперов
  • Ограниченные финансовые инструменты для семей без льгот

Ольга Москаленко (Комосстрой, Казань)

• Удар пришёлся на регионы с низкими доходами, где ипотека была ключевым инструментом покупки жилья.

Анастасия Пятенко (SG Development)

• Средний класс практически исчез из сделок, уступив место семьям с «Семейной ипотекой» и обеспеченным покупателям.

Дмитрий Жуков («Этажи»)

• Застройщики пересмотрели портфели: закрыли устаревшие площадки и перешли на рассрочки.
• Запуски новых проектов сократились, но снизилась скорость роста цен.

Стратегии для восстановления

1. Внедрение новых адресных программ с гибкими условиями.
2. Снижение базовой ставки до 11–13% для возрождения спроса.
3. Субсидирование процентных ставок для среднего класса.
4. Стимулирование застройщиков к оптимизации себестоимости и инновациям.

Итоговая картина

Отмена массовой льготной ипотеки и ужесточение условий «Семейной» вместе с резким повышением ключевой ставки:

• Снизили перегрев рынка и темпы роста цен.
• Усилили финансовое давление на девелоперов и покупателей.
• Уменьшили доступность жилья для большинства семей.

Для стабильного развития ипотечного рынка России необходим баланс между поддержкой спроса и контролем рисков. Новые адресные меры и умеренное снижение ставок смогут вернуть интерес среднего класса и обеспечить долгосрочный рост отрасли.

Вам так же будет интересно узнать: Шок! Задолженность по ЖКУ спишут через Госуслуги мгновенно