Рынки зарубежной недвижимости постепенно становятся более прозрачными: во многих странах внедряют электронные государственные реестры, доступ к которым отчасти открыт и иностранцам. Вместе с тем мошенники не дремлют — выгодное объявление может обернуться потерей средств. В этом материале мы подробно рассмотрим алгоритм проверки правоустанавливающих документов собственника в шести популярных направлениях: Турции, Испании, ОАЭ, Черногории, Италии и Болгарии. Вы узнаете, какие выписки из кадастровых баз и реестров стоит запросить, где их можно получить самостоятельно и когда потребуется помощь местного юриста или риелтора. Данные основаны на официальных порталах стран и анализе World Bank (https://www.worldbank.org).

Зачем проверять документы частного продавца

Мошеннические схемы на рынке зарубежной недвижимости часто строятся на поддельных свидетельствах и «замороченных» обременениях. Главное — запросить у продавца копию правоустанавливающего акта и проверить ее соответствие выписке из реестра. Это даст первичное подтверждение того, что собственник действительно имеет право распоряжаться объектом. Безосновательные авансы и предоплаты до сверки сведений — путь в никуда.

Турция: проверяем тапу

Единственный документ, подтверждающий право собственности — тапу. В нем указаны адрес объекта, площадь, данные владельца и история сделок. Свежую выписку из электронной базы TAKBİS может получить только собственник или его доверенное лицо, поэтому запросите у продавца лист записи и сопоставьте данные с тем, что указано в тапу: адрес, паспортные реквизиты, отсутствие запретов на передачу прав. Если недвижимости несколько владельцев, убедитесь, что каждый дал согласие на сделку.

Испания: заказываем nota simple

Nota simple informativa — это публичная выписка из Registro de la Propiedad. В ней отражаются сведения об объекте, владельце, обременениях (залоги, налоги), дате заключения сделки и нотариусе. Любой желающий может получить документ онлайн через сайт Registradores de España. Для заказа понадобится имя собственника, налоговый или идентификационный номер (DNI, NIE, NIF) и кадастровый номер. Уточните, что запрашиваете просто информационную справку: стоит €10, сертифицированный документ (certificado registral) обойдется дороже.

ОАЭ: сканируем title deed

Каждый титул (title deed) в Дубае отражает полную информацию об объекте, собственнике и обременениях. Заверенный QR-кодом документ доступен онлайн на сайте Dubai Land Department или в приложении Dubai REST. Скопируйте QR-код и проверьте его в официальном сервисе — так вы убедитесь в подлинности сведений о площади, парковочном месте и правах третьих лиц.

Черногория: изучаем list nepokretnosti

Выписка из кадастрового реестра Черногории (list nepokretnosti) содержит описание недвижимости, данные владельца, кадастровый номер и сведения об обременениях. Попросите продавца свежий документ и сверяйте дату актуальности. При отсутствии доступа запросите у юриста или риелтора региональную выписку по номеру последней записи.

Италия: запрашиваем выписку из реестра

В Серии Conservatoria Registri Immobiliari Агентства доходов (Agenzia delle Entrate) хранится информация о правах на недвижимость. Выписку можно получить онлайн по имени собственника, адресу или codice fiscale. В северных провинциях дополнительно проверяйте Ufficio Tavolare — там отражаются сделки по австрийской модели.

Болгария: проверяем нотариальный акт

Нотариальный акт с отметкой о регистрации в реестре Агентства по вписываниям — основной документ, подтверждающий право собственности. Актуальную выписку может заказать только владелец, уполномоченный юрист или агент, имеющий электронную подпись и болгарский банковский счет.

Итог: минимизируем риски

Ключевой совет — сравнивайте данные из правоустанавливающих актов с выписками из официальных реестров и обращайтесь к местным специалистам при любом сомнении. Юрист или лицензированный риелтор проверит семейное положение владельца, выявит возможных наследников или третьих лиц, которые могут оспорить сделку, и проконтролирует отсутствие обременений. Только после полной сверки и юридической экспертизы перечисляйте резервационный платеж и вступайте в сделку с уверенностью.

Проверка документов собственника недвижимости за рубежом: пошаговое руководство